Konflikty na linii inwestor – wykonawca. Jak ich unikać dzięki precyzyjnym umowom?

1. Jak umowa o roboty budowlane ogranicza konflikt inwestora z wykonawcą?
2. Które zapisy o harmonogramie robót budowlanych zmniejszają ryzyko opóźnień?
3. Co doprecyzować przy odbiorze robót budowlanych, karach i waloryzacji wynagrodzenia?

Uczestnikami procesu budowlanego jest wiele podmiotów. Inwestor musi znaleźć wykonawcę, który zrealizuje dany projekt. Dość często zdarza się jednak, że rezultat budowy nie jest zgodny z założeniami inwestującego. Może powodować to konflikty na linii inwestor-wykonawca. Sposobem na ich uniknięcie i zabezpieczenie się przed problemami, jest precyzyjnie skonstruowana umowa o roboty budowlane – sprawdź, jak ją odpowiednio stworzyć.

Umowa na roboty budowlane jest rodzajem umowy cywilnoprawnej. Ma ona na celu uregulowanie stosunków i zobowiązań pomiędzy inwestorem a wykonawcą. W jej treści wykonawca zobowiązuje się do wykonania obiektu zgodnie z projektem, natomiast inwestor do przygotowania robót zgodnie z przepisami, przekazania i odebrania obiektu, a także określonej zapłaty.

Jak w przypadku większości dokumentów prawnych, tak też umowa na wykonanie prac budowlanych może być w różny sposób interpretowana, a w związku z tym może być potencjalnym źródłem konfliktów. Im bardziej szczegółowo stworzony zostanie ten dokument, tym mniejsze ryzyko, że ewentualne niezgodności lub innego rodzaju uchybienia będą opóźniać oddanie obiektu oraz doprowadzą strony przed sąd. Warto, aby dokumentacja stworzona została przez doświadczonego prawnika specjalizującego się w tej dziedzinie.

Szkolenie z umów o roboty budowlane oferuje SBM Centrum Szkolenia Ustawicznego. Oprócz tego w ofercie znajdziesz inne kursy dedykowane dla podmiotów związanych z branżą budowlaną. Dostępne jest praktyczne szkolenie z prawa budowlanego, szkolenie „zarządzanie projektami budowlanymi w praktyce”

Niezbędnym z punktu widzenia obydwu stron umowy jest dodanie załącznika, jakim jest harmonogram robót budowlanych. Warto przyłożyć wagę do jego poprawnego opracowania, ponieważ to w tym zakresie często dochodzi do konfliktów. Z jednej strony – inwestor może dochodzić swoich praw z powodu opóźnień, z drugiej natomiast – wykonawca może twierdzić, że do zaniedbania nie doszło z jego winy.

Aby zminimalizować ryzyko problemów, harmonogram prac budowlanych powinien zawierać również:

• Kary umowne za opóźnienia,

• Kamienie milowe, czyli kluczowe etapy, które powinny zostać ukończone w określonym terminie bez możliwości modyfikacji terminów,

• Rezerwy czasowe na realizację niektórych etapów,

• Procedury aktualizacji harmonogramu,

• Bufor ze względu na warunki atmosferyczne,

• Wytyczne dotyczące sytuacji, w jakich może zostać dokonana waloryzacja wynagrodzenia wykonawcy,

• Zależności w terminach pomiędzy wykonawcami wchodzącymi na budowę na poszczególnych etapach.

Umowa powinna precyzować również, jak powinien przebiegać odbiór robót budowlanych. Dla wykonawcy będzie to zabezpieczeniem przed sytuacją, w której inwestor odmawia przystąpienia do odbioru. Kary umowne w budownictwie są również niezbędną częścią współpracy. Stosuje się je przy opóźnieniach dotyczących kamieni milowych, czy opóźnieniach dotyczących usuwania wad. Umowa powinna precyzować, w jaki sposób nalicza się kary oraz jaki jest ich limit. Dokładnie powinien być określony nie tylko odbiór prac budowlanych, czy konsekwencje finansowe za uchybienia, lecz także zasady obliczania waloryzacji wynagrodzenia. Stosuje się do tego m.in. wskaźniki udostępniane przez GUS.