Kontrola stanu technicznego budynku – obowiązki właścicieli i zarządców w świetle Prawa budowlanego

1. Kto odpowiada za zapewnienie kontroli stanu technicznego budynku?
2. Co obejmuje przegląd i kto może go przeprowadzić?
3. Co zrobić z protokołem i zaleceniami po kontroli stanu technicznego budynku?
4. Jakie ryzyko niesie brak kontroli lub zignorowanie usterek?

Prawidłowe utrzymanie obiektów budowlanych stanowi fundament bezpieczeństwa użytkowania oraz sprawności operacyjnej nieruchomości. Przepisy Prawa budowlanego nakładają na podmioty odpowiedzialne szereg precyzyjnych wymogów w zakresie cyklicznego weryfikowania sprawności instalacji, elementów konstrukcyjnych oraz osłony budowlanej. Zapewnienie właściwego stanu technicznego obiektu wymaga systematycznego planowania, realizowania oraz dokumentowania przeglądów, ze szczególnym uwzględnieniem obostrzeń nakładanych przez aktualne regulacje prawne. Zobacz, jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości oraz właściciela budynku w świetle przepisów Prawa budowlanego.

Obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego spoczywa bezpośrednio na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. To na tych podmiotach spoczywa prawna odpowiedzialność za organizację, zlecanie oraz terminową realizację okresowych przeglądów technicznych. Szczegóły precyzuje art. 62 Prawa budowlanego. Dotyczy to zarówno kontroli corocznych, jak i pięcioletnich oraz przeglądów bezpiecznego użytkowania realizowanych przed i w trakcie sezonu zimowego.

Zakres kontroli zależy od charakteru przeglądu technicznego budynku i obejmuje m.in. sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacji gazowych, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) oraz instalacji ochrony środowiska. Pięcioletnie, okresowe kontrole obiektów budowlanych obejmują dodatkowo stan sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu, jego estetyka oraz instalacja elektryczna i odgromowa. Przeprowadzenie kontroli wymaga odpowiednich uprawnień budowlanych w danej specjalności lub uprawnień kwalifikacyjnych określonych w odrębnych przepisach (np. w przypadku kontroli instalacji gazowych czy przewodów kominowych).

Sporządzony po przeprowadzeniu czynności kontrolnych protokół kontroli okresowej stanowi podstawowy dokument potwierdzający wykonanie obowiązku ustawowego. Dokonane w nim wpisy oraz zalecenia pokontrolne obligują właściciela lub zarządcę do usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz do realizacji prac naprawczych w określonych terminach. Zgodnie z obowiązującymi przepisami dokumentacja z kontroli powinna być ewidencjonowana w Cyfrowej Książce Obiektu Budowlanego (c-KOB) lub – w przypadkach przewidzianych prawem – w dotychczasowej formie papierowej. Systematyczne gromadzenie protokołów pozwala na bieżąco monitorować historię techniczną budynku.

Podmioty związane z branżą nieruchomości mogą dowiedzieć się szczegółów podczas szkoleń przeprowadzanych przez ekspertów SBM Centrum Szkolenia Ustawicznego. Poznasz obowiązki zarządców i właścicieli nieruchomości, a także zasady prowadzenia Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego. Ponadto oferujemy ogólne szkolenie z aktualnych przepisów Prawa budowlanego, czy szkolenie dotyczące kontroli i przeglądów stanu technicznego.

Niewywiązanie się z obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynku bądź zignorowanie zaleceń ujętych w protokołach wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Nadzór budowlany ma prawo nałożyć kary finansowe, nakazać usunięcie usterek w drodze decyzji administracyjnej, a w skrajnych przypadkach wydać decyzję o wyłączeniu obiektu z eksploatacji. Ponadto powstanie szkody lub katastrofy budowlanej w wyniku braku wymaganych przeglądów rodzi bezpośrednią odpowiedzialność cywilną oraz karną dla właściciela lub zarządcy, stanowiąc jednocześnie podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela.