Ustawa deweloperska – jakie są najważniejsze zmiany w znowelizowanej ustawie deweloperskiej?

1. Geneza nowelizacji ustawy deweloperskiej
2. Kiedy wchodzi w życie nowa ustawa i kogo będzie obowiązywać?
3. Jakie są kluczowe zmiany w Ustawie deweloperskiej?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązująca od 29 kwietnia 2012 roku to dokument, który porządkuje wszystkie prawa i obowiązki, którym podlega deweloper (potocznie nazywana Ustawą deweloperską).

Wielokrotnie podnoszono, że przepisy dotychczasowej Ustawy deweloperskiej są nieprecyzyjne, zbyt ogólne lub odbiegają od rzeczywistości rynkowej. Od 2018 roku trwały prace nad projektami, które nowelizowały przepisy. Koncepcja nowej pojawiła się w lutym 2020 roku i została zaakceptowana przez Sejm. 20 maja 2021 roku, uchwalono Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwaną nową Ustawą deweloperską). Głównym celem znowelizowanego aktu prawnego jest zwiększenie ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym.

Nowe regulacje będą obowiązywały od 1 lipca 2022 r., aczkolwiek Ustawodawca przewidział szereg wyjątków od tej zasady, które dotyczą zarówno wcześniejszego wejścia w życie niektórych przepisów, jak i odsunięcia w czasie wejścia w życie przepisów w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich, których realizacja rozpoczęła się w okresie od uchwalenia ustawy do dnia 1 lipca 2022 r.

Najwięcej zmian dotyczy podmiotów związanych z funkcjonowaniem rynku nieruchomości, a w szczególności deweloperów i banki, na które to Regulator nakłada obowiązek do kontrolowania oraz rozliczania inwestycji i w zależności od tego wypłat poszczególnych transz i środków dla deweloperów. Rynek rozpoczął intensywne przygotowania do dostosowania swojej działalności do nowych zasad.

Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane pieniądze m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku – powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG.

Ustawa deweloperska reguluje też m.in. umowy rezerwacyjne, nadzór nad wydatkowaniem środków z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP), usunięcie wad na koszt dewelopera czy możliwość odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Według dotychczasowych przepisów deweloperzy byli zobligowani do gromadzenia wpłat klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP), które mogą być zamknięte lub otwarte. W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero wtedy, kiedy nastąpi przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Jednakże nawet w ok. 90 proc. na rynku dominują otwarte MRP, z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, po zakończeniu etapów budowy, zgodnie z harmonogramem prac. Takie rozwiązanie wiąże się z realnym ryzykiem straty dla konsumenta w sytuacji, gdy deweloper przerwie budowę lub ogłosi upadłość, a bank przekazał już środki z takiego rachunku na konto dewelopera.

Zagrożeniem dla nabywcy lokalu może być także upadłość banku, który prowadzi MRP. Kwoty do 100 tys. euro są gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale mieszkania bywają droższe. Poza tym gwarancja BFG obejmuje łącznie wszystkie pieniądze konsumenta w danym banku, także zgromadzone na koncie osobistym czy lokatach. W związku z tym nawet w przypadku zamkniętego MRP klient dewelopera może nie odzyskać całej sumy.

Nowa ustawa deweloperska likwiduje formę otwartego MRP z gwarancją bankową oraz otwartego MRP z gwarancją ubezpieczeniową. Pozostają otwarte i zamknięte MRP. Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na tych rachunkach będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy będą odprowadzać na niego składki od wpłat klientów dokonywanych na MRP. Wysokość stawek procentowych, według których deweloper obliczy składkę na DFG, ma ustalać w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa. Składka może wynieść maksymalnie do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP.

Umowa rezerwacyjna

W dotychczasowej ustawie umowy te nie są uregulowane, co mogło oznaczać dla nabywcy np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. W nowej ustawie deweloperskiej zostały ujęte konkretne wytyczne, chociażby takie jak opłata rezerwacyjna, której wysokość nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na MRP. Wypłaty z otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego na konto dewelopera nie trafią wcześniej niż po upływie 30 dni od daty zawarcia umowy deweloperskiej lub kiedy nastąpi przeniesienie własności mieszkania od dewelopera.

Nabywca będzie mógł odzyskać wpłacone pieniądze, jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, a  gdyby deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to do kupującego wróci opłata rezerwacyjna. Zwrot będzie podwojoną sumą wpłaconych pieniędzy.

Prospekt informacyjny

Nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki związane z przygotowaniem prospektu informacyjnego: przede wszystkim obowiązek sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (o ile zdecydują się na ich zawieranie), doręczenie prospektu nabywcy, wprowadza obowiązkowy zakres informacji.

Wady istotne przy odbiorze mieszkania

Nowe przepisy wprowadzają dla nabywcy skuteczny instrument dochodzenia swoich roszczeń w sytuacji, kiedy lokal ma wady istotne, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku.

Wady nieistotne przy odbiorze mieszkania

Jeżeli deweloper uznał wadę nieistotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł dokonać niezbędnych napraw na koszt dewelopera.

Zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki

W przypadku gdy na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka (np. na rzecz banku kredytującego dewelopera) deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę tego wierzyciela hipotecznego na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką.

Nadzór nad wypłatą środków do dewelopera

Ustawa deweloperska zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. Harmonogram płatności został powiązany z harmonogramem budowy.

Wchodzące w życie nowe regulacje w ramach Ustawy deweloperskiej, nakładają spory wachlarz obowiązków na podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości, a brak ich przestrzegania niesie za sobą poważne konsekwencje. Przeniesienie własności nieruchomości czy rezerwacja mieszkania to procesy, które wymagają znajomości przepisów, regulujących prawo. Uczestnicy rynku nieruchomości muszą zatem bardzo dobrze przygotować się do tych zmian, wnikliwie rozważyć, w jaki sposób zoptymalizować proces inwestycji mieszkaniowej oraz opracować stosowną dokumentację – kluczowe będzie tutaj sporządzenie poprawnej umowy deweloperskiej, czy przygotować do tego systemy informatyczne.

Przede wszystkim warto zaoszczędzić sobie stresu i dogłębnie poznać zasady ułatwiające pracę z nową ustawą. W tym celu zapraszamy na szkolenia z tego zakresu. W trakcie trwania warsztatów dowiesz się, jak powinna wyglądać umowa rezerwacyjna, ile wynosi opłata rezerwacyjna oraz na czym polega przeniesienie prawa własności nieruchomości. Poruszone zostaną również takie kwestie jak kontrola banku, odbiór domu, obowiązki, które powinien wykonać deweloper, upadłość oraz rezerwacja mieszkania. Warto pamiętać, że nasze szkolenia prowadzą wykwalifikowani eksperci, którzy szczegółowo i rzetelnie przedstawiają poszczególne zagadnienia, a każdy uczestnik może zadać nurtujące go pytanie. Specjalistyczne warsztaty dedykowane są szczególnie firmom deweloperskim, kierownikom projektów, pracownikom instytucji bankowych, działów prawnych, finansowych oraz sprzedaży.

Szczegóły i rejestracja tutaj: https://sbm-szkolenia.pl/szkolenie/ustawa-deweloperska/

Źródła:

• www.uokik.gov.pl
• www.pzfd.pl
• https://codozasady.pl/